在地分享，台中我最熟 - 如春房屋

2011.03.30 自立晚報

台灣現階段的經濟環境是游資氾濫、利息低，以及通貨膨脹壓力，有錢的人會買房地產保值。專營台中市商辦大樓的如春房屋總經理鄭添榮表示，奢侈稅對房地產來說是短空長多。因為兩年的閉鎖期，短線投資人將陸續退場，待房價下跌，實力雄厚的大戶藉機進場，預估，許多投資人將資金轉入可賺利差，及價差的收益型不動產，像是店面或商用辦公大樓。

鄭添榮表示，奢侈稅上路後的打房效應及拋售潮，會讓房價下跌，自用型的購屋者將會進場，因此這半年是房價觀察期；房價下跌將導致許多投資客退場觀望。對資金雄厚的投資客，兩年並不長。因為兩年的閉鎖期，長期投資客會選擇兩年後出售；半年到兩年內短線操作的投資客因資金不足，變現困難進而退場。他表示，奢侈稅對房地產來說是短空長多，將讓房市恢復正軌。房市籌碼將集中實力雄厚的大戶手上，房價將易漲難跌。

奢侈稅對房地產的影響可分成預售屋，成屋及商辦三個區塊。鄭添榮表示，奢侈稅對房地產產品影響最大的將是預售屋，接下來才是成屋，特別是投資客密集的豪宅。預售屋主要是因為完工登記後還有兩年閉鎖期，許多買預售屋的民眾，會在登記之前想辦法脫手，尤其是高倍財務槓桿的投資客，因此就會造成很大的賣壓，對於預售屋，投資客投資的意願就會減少。

鄭添榮認為，課徵奢侈稅對商辦反而是利多，假設房地產上漲的趨勢是不會改變的，市場游資往哪裡去？如果必須等兩年後，才有機會出售，市場資金將轉向有收益型的不動產，像是店面或辦公大樓。

因為商辦產品可以出租，以台中市辦公大樓租金投報率，大約4%到5%。目前放款利率在1.9到2.1%。如果投資客買商辦，是有利差的。這兩年內如果買商辦，變成第一個有利差可以賺，第二個就是房地產的上漲趨勢。兩年後房地產市場供給面減少，房價會繼續上漲，投資客除了賺利差外，還可以賺價差。

以去年(99年)來說，相對於七期的豪宅或北部的房地產倍數的漲幅，台中市商用不動產漲幅是很小的，平均漲幅約10到15%。台中市辦公大樓漲幅，仍要看區段地點，主要還是集中七期周邊的中港路、文心路沿線。現在七期的土地非常稀有，尤其是能夠蓋辦公樓的大塊面積土地，已經非常難取得，所以不只是辦公大樓缺乏而已，甚至在土地的取得上也是非常的匱乏。很多人想要在七期找辦公室，所以七期週邊的辦公室是易漲難跌，短期內這個狀況是無法改變的。

台中舊市區的商辦，像中區、北區的商辦，價格事實上是沒有什麼動的。集中在七期週邊的中港路、文心路沿線的辦公大樓，現在沒有人要賣，是賣方市場。因為現階段還有租金的效益，再來就是商圈的移轉；新光三越、遠東百貨商圈效益，市政府的搬遷；及台中縣市合併，這都是造成七期周邊商辦利多的主因。

投資客永遠在找最強勢的產品，不是強勢的產品，投資客不會買。所以如果沒有新標的，投資客只能去買商店、商場，辦公樓。除了台中之外，其他地區的商用不動產，一樣是很有潛力的。ECFA上路後，很多台商會回流，包括陸資的企業，也會在台灣擁有不動產、辦公樓，而首選應該是在台北市，再來是台中市。

事實上，這半年因為台北的房價高，很多投資客開始有不安全感，又認為房地產上漲的趨勢，是不會改變的，通膨壓力大，利息低。所以很多投資客都轉到台中。

北部跟台中投資客的差異，就是北部投資客看的標的、投資金額都比較大，同時，決策的時間很短。這是因為，投資一億，在台北市的精華區，可能買不到很大的商場或辦公室，所以當投資客到台中來發現地段好，店面大，相對台北的商辦來說就非常便宜。所以他決策速度就會非常快。＃100.03.30(責任編輯：謝蓓嘉；圖/如春房屋 提供)