要檢驗一篇評論文章的可看性，往往需要過個幾個月才可以確知當時文章中所推論的事件，是否如同文中所說地發生！要看一篇刊物為何可以常常登上銷售的排行榜，其實就是看這刊物中的每一篇文章的準確性。接下來跟大家介紹一篇一年半前的商周文章，經過18個月，所有的環境變數大多已經改變，當時的推論是否正確就讓我和大家一起來檢驗一下吧!!
2011.04.25 趙敏裕 www.twoffice.com.tw 如春房屋
陸資進駐前，壽險業者搶先大手筆獵地
供給短缺可期 商辦水漲船高
撰文者：劉萍、郭莉芳Smart智富月刊第136期 2009-11-27
陸資進駐前，壽險業者搶先大手筆獵地
看準開放陸資來台商機，企業大手筆買下台北市精華地段商辦大樓，也帶動資產小戶跟進投資。
「投資房地產，壽險業眼光最精準！」戴德梁行總經理顏炳立用佩服的語氣說。在今年回溫的房市中，當一般人追逐老房子、舊公寓時，壽險業獵地的目標紛紛轉向商用辦公室。
根據戴德梁行的調查統計，至今年第3季為止，前5大商用不動產交易，都被壽險業買走，進入第4季後仍在持續加碼，「這意味以後貨都在他們手上，市場供給少，商辦價格一定會再漲！」顏炳立說。
信義房屋商業仲介部協理何偉宏則觀察到，與住宅相比，商辦價格相對低，但租金報酬率高，加上陸資開放商機大，今年以來，商辦市場出現「企業大戶獵地投資，有錢散戶跟著賺」的跡象，甚至初次進場的新兵，就占整體買方的5成，而他們偏好總價3,000萬～5,000萬元、100坪左右的物件，正符合陸資初期來台設辦事處的需求。
不過，企業大戶與有錢人投資的商辦標的，坪數大、總價也高，資金不夠雄厚的資產小戶，難道只能「看得到，吃不到」嗎？其實只要改變觀念與策略，資產小戶一樣可以在這波商辦成長行情中受惠。
北市商辦租金上揚，空置率下降
根據市場專家、商辦投資達人的實戰經驗，《Smart智富》月刊歸納出兩個投資商辦的新策略：在台北投資小型產品、在台中投資新商圈的大樓型產品。
投資台北小商辦》配合捷運利多，增值空間更大
陳先生最近買進一戶小型商辦，成交價單坪38萬元，且是全新落成的大樓，讓他直呼賺到了。但是陳太太卻持反對意見，因為這間小商辦，只有50年的使用權，既無土地所有權，連房屋所有權都有「使用期限」，而且還要繳交房屋稅、地租稅與管理費，等於是該盡的義務一點都沒少，但是權利卻差很多。
這就是位在台北車站附近、未來的雙子星大樓正對面的「京站」，樓下則是車水馬龍的交九轉運站。陳先生的算盤是這樣打的：預計機場捷運線在2014年開通後，這裡有機會磁吸一些外商租客，再加上總價較低，租金行情單坪可有約2,000元，投資報酬率比其他動輒上千萬的商辦大樓更高，可達5%～6%。雖然只有50年的使用權，但是換算下來，租金收益還是可以高過投資總價。
兩岸交流增溫，11月16日MOU（兩岸金融監理備忘錄）正式簽署，加上未來ECFA（兩岸經濟合作架構協議）簽訂後，大陸企業就可以正式來台設立辦公室，這也帶來了都會區商辦市場的一絲希望。
但是，畢竟中大型商辦的投資成本高，非一般人財力所及，有人便將眼光移轉至資金門檻較低的小型商辦。
發酵時間較晚 確定需求面穩固才下手
小型商辦有機會受惠於陸資來台設點的效應嗎？永慶房屋商仲事業部協理黃增福表示，如果從這個出發點來看，小型商辦的發酵時間將會比中大型商辦還要更晚，現在進場，等待增值或高投報率的時間要拉得更長。台灣房屋首席總經理彭培業以香港經驗為例，香港簽訂CEPA（更緊密經貿關係的安排）後，大坪數住宅價格漲幅較高，辦公室市場漲幅也較住宅高。因此，未來兩岸簽訂相關協議後，也會帶動台北市頂級商用不動產和豪宅的需求增加，但小型商辦跟一般住宅的受惠力道，就顯得遜色許多。
雖然就全世界的大城市來看，商業辦公室的行情都會比住宅還要高，尤其是像紐約、倫敦、東京這種國際城市，價差空間更大。但台北市卻是例外，以目前台北市中古住宅的成交均價約37萬8,000元來看（截至10月底），小型商辦的成交價約僅30萬～45萬元。這就意味著長線具有增值潛力嗎？黃增福提醒，投資房地產都要看需求面，除非需求有成長，否則不要貿然投資，或是有閒置資金的人，不介意投報率偏低，可再考慮。
永慶房屋南西店店長林彥魁指出，以「京站」為例，最近丟出來拋售的物件比招租的還多，有可能是因為剛落成不久，投資客戶陸續獲利了結所致。黃增福提醒，像是京站這樣的商辦產品，因為結合了車站、百貨商場、住家與辦公室，因此管理與保全顯得十分重要。
捷運小型商辦的需求，不只台北有，台中也正在成長。一位台中商辦投資客表示，以中科為例，因創業型小企業、新興網路事業對商辦需求高，所以數位科技化且緊臨藍、綠捷運站周邊的高級商辦，是頗有錢景的投資標的。
兼賺租金和增值 掌握3大重點
不過，想要投資小型商辦的人，該注意哪些事項呢？以下整理歸納了一些重點，想要成功淘金，兼賺租金報酬與增值空間，最好先做好功課再行動。
重點1》成熟商圈＋捷運加持
台北市有8大辦公商圈，除了站前商圈與南京復北商圈有捷運經過外，未來新莊線、新店線、信義線開通後，中山北路晶華商圈、南京松山商圈、敦南商圈也會有捷運經過，尤其是像南京松江與站前商圈是屬於雙捷運交會站，可攜進的人潮更多。
有了捷運加持，雖然房價也會多1成左右，將會稀釋租金報酬率，但是對於中小企業者也會較具吸引力，未來的增值空間也較大。
重點2》慎選管理良善的大樓
很多小型商辦是位在住商混合的大樓中，除了住戶，還有不同業態的公司員工，出入分子較為複雜，因此大樓管理就顯得更為重要。黃增福舉位在台北車站附近的舊大亞百貨為例，因為保全管理不佳，樓下又有百貨商場，到後來整體品質下降，租金行情也跟著滑落。
黃增福建議，如果想要選擇住商混合的大樓，最好單層戶數不要超過10個單位。亦可跟該大樓的管理員打聽，該大樓的公司行號的穩定性，如果經常有公司搬遷，則可能代表出租市場並不穩定。
重點3》留意空置率
景氣復甦後，就業人口也會成長，進一步帶動商辦需求。如果就台北市12個行政區的公司登記家數來看，與去年10月相比較，唯有內湖區、北投區與南港區是增加的，其他均是衰退的，尤其又以中山區萎縮最多，使得此辦公商圈中的空置率均在10%以上。
投資台中新大樓》供不應求，投資價值比台北更高
相較於台北商辦的高空置率，台中卻不相同。在台中精耕商辦達18年的如春房屋副總經理李珮宇表示，過去10年，台中幾乎沒蓋幾棟新辦公大樓，現有舊大樓也不多，近來在兩岸互通、台商回流，以及中科進駐、高鐵通車等效應下，使得台中商辦出現供不應求的情形。
同樣是100坪的辦公室，買在台北至少要花5,000萬～6,000萬元，在台中就只須2,000萬元；再比租金報酬，台北平均約3.5%，台中則在5%～6%以上。
供給少、分布零散 投資2年獲利千萬
難怪，今年台中商辦市場，不但吸引北部財團到台中吃貨，連小有資金的投資人也進場，使得商辦成為今年台中房市回溫的領頭羊。
在台北上班的葉喬治（化名），是位業餘的商辦投資人，但原本都只投資台北，4年多前到台中洽公，就發現台中商辦有2大投資利基：
利基1》單價低、報酬高
與台北的商辦比，房價是台北的1/3，因為單價低，未來漲幅空間就大，而租金報酬比台北多5成到1倍。
利基2》比住宅更具投資價值
與台中的產品比，商辦比住宅產品便宜2成～3成，租金報酬也比住宅高。
總價低未必高報酬 還是必須評估未來發展
葉喬治表示，雖然台北商辦的價格有增值空間，但因新蓋的辦公大樓多，又有部分一般住宅會兼做商辦，取代性太多，造成出租率一直下滑。「但我在台北投資一間商辦的錢，在台中可以投資2間，還有餘錢可以運用和周轉，而且租金和增值都能賺，效益好太多了！」葉喬治說。
於是，這位台北客決定投資台中商辦，4年前以每坪9萬8,000元買進文心路、科博館附近的「龍邦雙子星」約100坪辦公室，而且還附帶租約，月租高達10萬元。去年，因房價漲多，加上看好中科，想把資金轉向更好的投資，他決定賣屋，結果賣到3,300多萬元，持有兩年大賺1,300萬元。
李珮宇表示，由於台中的商辦供給有限、分布零散，且總價低，相對持有風險少，其次是，台中商辦的租金行情落差不大，介於每坪每月400元到700元之間。
若租金差不多，是不是選擇房價低的商辦，投資報酬率會更高？李珮宇表示，要這麼做，必須有一個前提，就是未來的發展性好，即增值空間大，至少也必須是接手率高。「所以，挑選時，還是回到區段、產品類型、管理等原則了。」
以區段來說，目前最叫好的是七期，房價最高，住宅型的新成屋價格已漲到35萬～45萬元，但同區的A級辦公室才15萬～25萬元，每坪每月租金行情在650元～700元，出租率100%。只是標的不多，案量約3至4個，持有者只租不售，投資機會有限。
一次只鎖定一個區域 新手從科博館、七期尋找
相形之下，葉喬治看好的中科，近高速公路，企業進駐率高，西屯路附近新商圈快速發展，近幾年人口持續流入，「最重要的是，房價只有8、9萬元，但租金行情也有500元，所以就換區操作，持有成本降低，報酬率佳。」
在10月，接連有總太建設與富邦建設，以高價標下西區土地，見建商積極在台中房地產卡位，不少投資人也紛紛進場布局。
有鑑於台中商辦「大缺貨」，且在短期資金收益與高出租保障考量下，商辦大樓地段的增值力道、投資效益甚至遠高於豪宅。
因而不少業者，如親家、豐邑建設等，紛紛推出商辦大樓，並針對不同的需求所規畫出大小坪數不同的產品，搶占台商返台需求若渴的商辦市場。其中，堪稱台中大地主的親家，更打算將七期、中港路、市政路等區的土地，都規畫為商用不動產大樓，使台中市的商辦大樓具投資潛力。
從台北到台中做投資，葉喬治表示，要先了解每個區域行情與發展，然後一次鎖定在同一區域內投資，對價格會更能掌握，不要貪，只要做幾件產品，就夠了。
對於看好台中商辦，但屬性偏保守穩健的投資者，群義房屋總經理潘家成則建議，初期可以找尋中港路沿線、科博館到七期之間的指標型大樓做為投資標的，取得成本約為每坪8萬元。依照自有資金購進對等坪數，如果已有承租戶為貿易商、外商、金融業者更好，不管是穩定賺收租，還是轉手賺價差，都有不錯的利潤空間，不失為進可攻、退可守的好投資。
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