預售屋、新成屋最好殺！商業物件（辦公室）保值效果佳！  趙敏裕2011.05.03

    這一陣子，「奢侈稅」的議題炒的沸沸揚揚，這項議題在立法院迅速三讀通過，預計6月1日上路。是從去年中起一連串的打房措施中，最為見效的一項，不僅一般住家的市場之中，不但市場成交量急凍，連價格也鬆動下滑。三月大台北地區的成交量較一月（因二月為春節）大約萎縮3成，價格則以20坪以下的套房產品跌最凶。

    奢侈稅到底影響有多大？坊間有理財月刊及入口網站合作，針對「奢侈稅打房對房市的影響」進行調查。調查發現有超過86% 認為政府打房會影響房價，至於打房措施會讓房價回檔多少？僅有13%的民眾認為房價會不動如山，其他87%的人均認同會有幅度不一的回檔空間

    政府立法課徵奢侈稅的用意主要在於打擊短期投資客，為了遏止投資客短進短出的炒作歪風，新制上路後，只要持有時間不滿2年，不管賺賠，都要被課徵實際交易價格的10%或15%。（如下圖）

    根據房仲同業的觀察，三月份一般住家價格並未鬆動太多，一方面是奢侈稅議題剛發酵，賣方不願降價，買方卻期待逢低承接，因此買賣認知差距大，於是雙方開始觀望，於是買方期待價格可以下殺，坊間甚至有開出一律七折的奇怪喊價，於是造成成交量急速下降，直到賣方發現若不降價，可能在五月底前無法成交，再加上四月十五日立法院三讀通過後，奢侈稅甚至有可能提前在六月一日上路，才讓賣方對於政府打房的決心確認，有資金壓力的投資客或是高資金槓桿的屋主才願意降價求售。於是甚至有房屋仲介業者，甚至打出「撿便宜專區」「奢侈稅專區」這種促銷口號。

    針對有意在此時進場的民眾，戴德梁行董事總經理顏炳立提醒，殺價要殺到「合理價」才有機會成交。什麼叫合理價？絕不是統統打7折這麼單純。不同的區域、房子、條件都會影響房價。

如何才可以殺到合理價呢！有下列4大招式：

招式1》依社區戶數決定下殺折扣：根據《黑心建商的告白》作者Sway的觀察，根據預售屋或尚有餘屋的新成屋底價與表價，若是推案量大，社區戶數超過300戶以上的個案，投資客比例高，則可以從7折開始出價，但供給較少的地區，則應以8折來出價，並把85折當作是出價的最高價。

招式2》多比較周邊中古屋房價：新成屋與中古屋大約有2～4成不等的價差，可以多上房仲網站查詢附近的成交價，交叉比對出合理價格。

招式3》用房仲開價跟代銷殺價：如果是買尚有餘屋的案子，通常該社區也會有投資客把物件丟到房仲店頭去鋪貨。目前代銷中心的做法通常是牌價不降，但私底下讓價，但是能讓多少？Sway建議可以參考附近房仲業者手上的物件，打個8～9折後，折算成1坪多少錢來抓底價。因為房仲業者一買一賣要賺5%～6%的服務費，只是代銷業者賺多賺少的問題而已，拿房仲業者的價格再往下調個5%去談，或許有機會成交。

招式4》用4樓價或廣告戶探底價：4樓因為諧音為「死」，被視為不吉祥的樓層，房價較低；廣告戶則是建商的低價促銷，通常屋況條件較差，例如採光不佳、格局較差等，可以這兩種物件的底價經過殺價後，再回推到你屬意的樓層或格局大約是多少總價。

    不只有奢侈稅衝擊，金管會也動作頻頻，不僅要求銀行業者緊縮房地產土地融資貸款，也於3月底啟動專案金檢，點名房貸占放款比過高的共有17家銀行，其中合作金庫、遠東商銀、台新、玉山等4家銀行，因為房貸占比已逼近法規上限，被列入首波金檢查緝之對象。

由於金管會的關切，銀行業者對房貸放款業務已轉趨嚴格，以下便整理近期銀行業者針對房貸的新作法：

1. 審核更嚴格

2.不歡迎套房產品

3. 特定地區房貸戶資料要送到金管會備查

    但是不論政府如何打房，唯一永遠不跌反漲的就是商業物件（辦公室之類）。不論是台北金店面（蘋果日報2011.04報導；今年第1季店面平均成交價為每坪132.2萬元，較去年第4季成長11.3%，相較之下，成交量較去年第4季縮減16.7%，呈現價漲量縮。），還是台中商業物件（FTV2010.12報導：房市投資客劉月釵母子，昨日以領頭羊有限公司名義，一○．三六億元價格，向海灣科技買下台中逢甲商圈商業大樓。海灣科今年七月才以八．八億元價格，向海灣科關係人謝碧菁買下該大樓，才四個月又轉手給劉媽媽，一買一賣之間就賺了一億多元）。以台中市來說不論五期、七期、公益路、中港路、文心路沿線，因為新市政中心已經進駐，接下來的捷運建構開動，預計又會是另一波的漲期的開始。而商業物件由於屋主在持有的期間，可以出租獲利，獲利相對可以運用到利息支出或是管理費支出，相對的對於屋主持有成本較低，而且好地點的商業物件價格一直沒跌過，具備了「保值」、「獲利」的雙項優勢，所以奢侈稅對於商業物件而言，不僅沒多大影響，相對於住家物件而言更是適合投資的物件。