大台中商辦導覽與投資展望

如春房屋 副總經理 李珮宇口述 / 洪嘉宏採訪整理

台中市的商辦在這20年之間,不斷的在更新和淘汰當中,供需逐漸平衡。以前各行業普遍比較重視店面式的經營,所以辦公大樓的租金和使用率比較上不來,後來有一些台北投資人和新行業帶來商業模式的轉變,所以創造出很多新的客源,加上這10年來除了國泰、新光等大集團有釋放出一些只租不賣的新供給之外,沒有新的辦公大樓,所以說,供需面已經達到平衡,帶來使用率的提升,大樓的管理也更上管道。

價格在這兩三年也有大概有20%的漲幅,雖然漲幅沒有住宅多,但是因為有穩定的租金投報率,對一些喜歡穩定租金的投資人來說很具吸引力。我認為在ECFA簽訂以後,加上兩岸逐漸實現三通,台中商辦市場的未來是非常有想像空間的。

台中市的商業活動早期是從火車站為中心,以扇形的方式擴散,中港路和文心路是最重要的兩條交通軸線,因此大多數的商辦也都集中在這兩條主要幹道周邊。

全國商圈

從火車站方向沿中港路發展過來,產生了知名的全國商圈。全國商圈,因全國大飯店而得名,與經國綠園道、廣三SOGO百貨、勤美誠品綠園道為鄰,得天獨厚擁有綠意盎然的景緻,主要道路有公益路、民權路、中港路和忠明南路。這裡有幾個台中比較知名的辦公大樓,龍邦世貿、世紀金融、林鼎高峰等,它們目標顯著,樓層高,外觀也較有設計感,屬於A級辦公大樓,通常比較知名的公司都會選擇這類在當地比較有指標性的大樓進駐,彰顯他們的企業形象。全國商圈內有許多飯店,如長榮、晶典、麗緻酒店,而且生活機能方便,特別適合經常有外地主管或客戶來訪的公司。

 

五期商圈

再往西,我們談到五期重劃區,五期辦公商圈的生活機能是非常完整的,以公益路為指標道路,一側銜接到文心路,中間有很多知名餐廳、銀行,食衣住行十分便利,讓很多希望員工生活方便的公司指定選擇這個區域,例如旅行社、貿易公司、傳銷公司、人壽保險公司等,所以這個區域辦公大樓的租金投報率穩定在5%以上。除了中港路和文心路上的大樓之外,五期也是一個很受青睞的區域,很多客戶會指名要買這裡的商辦。

七期重劃區(新市政中心商圈)

七期重劃區被譽為是台中的信義計畫區,它有很多公共設施,有台中市政府、國家音樂廳、台中市議會等,規劃中的捷運藍綠線將在文心路市政路交會,結合整個七期周邊商圈,新市政中心商圈應該會取代過去的自由路商圈,成為台中市新的中心點。這個部份讓很多的企業主對這個區域抱以厚望,過去台中其他區域的租金都在500-600/坪左右,售價在10-15/坪,七期因為地價高,建物成本也高,現在的成交價多在每坪30萬以上,馬上讓市場有兩個階段的區隔。今年七期將有3個新辦公大樓完工,分別是豐邑市政都心廣場、順天經貿廣場、全球運籌中心,對金字塔頂端的客戶而言,過去是因為沒有這個等級的產品,所以也就沒有這樣的價格,但對於某些重視品質的客人來說,是對七期目前的價格和未來發展性是有認同的,雖然短期還沒有辦法看到比較大的成交量,但是可以觀察到的很多的外商,比較重質感的金控、貿易公司和一些中型以上的企業正慢慢往這邊移動。未來整個七期商圈將會更完整更成熟,包括遠東百貨完工,整個七期的商業活動會更頻繁,以後會帶來更多的商機,這對大台中未來商辦市場很大的利多。七期商辦租金,現在來講普遍都在1000以上,和其他區域舊辦公大樓大概是2倍的區隔,買賣也是兩倍的價格,但是,就前面討論過的,對很多客戶來說,他們在乎的不是這個價格而是周圍商圈、公共設施、良好生活機能、和未來發展性等優勢產生的價值,就像台北的信義計畫區,這裡會形成一個金字塔頂端的消費族群。

中港交流道南側到文心路一段

文心路以中港路為界,往五權西路,到文心南路,這條動線因為鄰近七期,有新市政府的加持和協力廠商大量進駐,交通又很方便,有捷運經過,距離烏日高鐵站也很近,它的整個前景是十分看好的,使用率跟價格也在不斷的創新高中。因為文心路兩側的土地,現在使用率已經很滿了,目前可用的土地價格也一直創新高,商辦的產品也跟著漲上來了,未來這區域最被看好的標的應該是在捷運的兩側,中港路接近新光三越這一塊,例如,長億金融的大樓使用率就很高,還有一棟大樓叫亞太總部,雖然它已經比較靠近朝馬路,準備要上高速公路,但是因為它附近的地段被看好,交通方便、所以價格也慢慢到15萬以上,以前大家很難想像這個區域可以創這個高價。現在的投資客對未來七期的發展很有認同,因此的中港交流道南側到文心路一段周邊的商辦是市場最為看好的。

台中工業區/中部科學園區

中港路過國道一號往東海大學方向,他的客群是比較特別的,以中科的廠商和協力廠為主,跟文心路這邊的客源有區隔,這邊都是科技廠商為主,客戶需求是希望往返中科方便。這邊商辦供給量不多,所以這邊的大樓使用率很穩定在89成,是很特別的狀況。

高鐵的影響

高鐵拉近了台中到西部幾個主要都會區的距離,縮短了許多上班族的出差交通時間,慢慢地產生了一些影響,很多企業開始願意把總公司遷移到台中,不僅可以享受更宜人的氣候、生活機能方便,公司還可以節省很大的管銷成本,我們就處理過幾組知名外商的案子,他們的外籍主管迷上了台中遠比台北舒適的環境,很快的就決定在台中設立重要據點,甚至整個公司搬遷呢!

結語

台中是一個正在蓬勃發展、充滿朝氣的城市,幾個重要的重劃區,第一單元、第二、第三單元,都將陸續開始要領地發放,可以在開發前做很多前瞻的規劃,在ECFA啟動之後,及MOU簽訂,預期會有更多的陸資外商來投資,目前很多的投資人對於台中現有的這個市場價格,都認為還有一個很大的上漲空間。這幾年因為低利率,讓很多人都希望好好的運用資金在投資方面,其實台中的商辦是很好的標的,因為商品單純,用途單純、客戶也比較穩定,而且它有很好的投資報酬率,以目前來看台中的商辦投資報酬率都還可以維持在5%上下,比起台北市,同樣的資金,報酬率可以高很多,風險也比較低。縣市合併後的台中,已經發展到了一個轉機點,我們相信未來台中商辦的前景是非常亮麗的,也歡迎大家來投資。

 

如春房屋  

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